最近楼市有个数字挺吓人的。 90％。 市场流传的高盛房地产研报里，有一个判断引发了不少讨论：未来十年，中国住宅用地出让规模可能较2021年高峰下降90％以上。 很多人一看马上兴奋了。 什么意思？ 2021年还在到处卖地、盖房，未来如果土地供应真缩到高峰期的一个零头，那房子岂不是越来越少？ 房子少了，价格是不是又要涨了？ 甚至有人已经开始喊： 中国房地产“第7轮上涨”要来了。 但我劝大家先别急着下这个结论。 因为这里面有一个特别容易被混淆的概念。 土地供应减少90％，不等于市场上的房子减少90％。 更不等于你家楼下那套二手房明年就能涨90％。 这完全是两码事。 但有一点我觉得确实值得大家重视： 中国房地产一个非常重要的变量正在掉头。 以前我们担心房子盖太多。 以后部分城市可能要开始考虑另一件事： 真正的好房子会不会越来越少？ 01 先看一个已经发生的变化。 今年前9个月，全国房屋新开工面积大约3.40亿平方米，同比下降24.9％；其中住宅新开工面积约2.48亿平方米，同比下降25.4％。 也就是说供应收缩不是十年以后才发生。 现在已经开始了。 过去楼市好的时候是什么场景？ 开发商抢地，地方卖地，房企高周转，拿完地赶紧开工，开完工赶紧卖。 现在完全反过来了。 房企拿地越来越谨慎，新开工不断减少，一些库存比较高的地方土地供应也开始受到约束。 这里有个时间差很多人容易忽略。 今天少卖一块地不代表明天少一栋房。 从卖地、拿地、规划、开工，到最后形成可以销售、交付的房子，中间往往要好几年。 所以真正值得关注的不是今天少了多少地。 而是： 今天少掉的土地会不会变成三五年后少掉的新房。 这才是问题。 02 但看到这里也千万别得出另一个极端结论：中国马上没房子了。 差得远。 截至今年9月末，全国商品房待售面积仍然大约有7.48亿平方米，其中住宅待售面积接近3.97亿平方米。 再加上大量在建项目、二手房、老旧住房，这个存量依然很大。 所以未来真正可能发生的并不是“全国缺房”。 而是一个很有意思的局面： 有些地方房子还是太多，有些地方真正的好房子却越来越难找。 举个最简单的例子。 一个县城有100套房子，只剩30个人想买。 哪怕从明天开始一套新房都不盖，剩下那70套房也不会凭空消失。 所以我一直说一句话： 供应少不等于需求多。 三四线城市土地不卖了不代表当地二手房就会涨。 远郊新区不盖房了也不代表十年前买进去的人马上就能解套。 房地产最后拼的还是有没有人愿意接。 03 这恰恰是这一轮楼市和以前最大的不同。 以前买房大家解决的是： “我有没有房？” 现在越来越多人解决的是： “我有没有一套好房？” 差别太大了。 人口总量虽然在变化，但人口仍然会流动。 年轻人会往有工作机会的城市走，改善家庭想从老房换到新房，小户型想换大户型，没有电梯的想换电梯房，远郊想换到地铁旁边。 所以住房需求没有凭空消失。 它只是越来越集中。 集中到有产业的城市。 集中到有工作的地方。 集中到交通方便的板块。 集中到户型正常、物业不错、房龄没那么老，而且容易再次卖出去的房子。 这就是为什么未来楼市可能出现一个越来越明显的现象： 不是缺房，而是缺好房。 04 所以“第7轮上涨”到底会不会来？ 我更愿意把它叫做： 第7轮房地产周期。 因为即使下一轮真的来了也很难再复制过去那种鸡犬升天的行情。 以前可能是北京涨完二线涨，二线涨完三四线涨，最后连县城都跟着涨。 以后恐怕不是这个玩法了。 更可能出现的是： 成交先起来，库存慢慢下降，议价空间开始收窄，然后核心区域价格才逐渐稳定。 注意这个顺序。 不是政策一出来，第二天房价就涨。 而是： 成交量→库存→议价率→价格。 所以以后判断楼市别天天盯着挂牌价。 房东今天挂500万，明天挂600万，没有成交，意义不大。 真正值得看的是有没有人掏钱。 05 那普通人怎么办？ 我觉得以后买房最重要的标准会越来越简单。 不是赌它涨多少，而是看它以后好不好卖。 假如你手里有100万，准备买一套房。 别先问：“这套房三年以后能不能涨到120万？” 你先问一句： “五年以后我想卖的时候还有多少人愿意买？” 这个问题比预测房价靠谱得多。 有稳定工作吗？ 人口还在流入吗？ 地铁方便吗？ 周围有没有学校、商业和医院？ 小区是不是越来越老？ 同类型房源是不是一抓一大把？ 如果降价10％能不能很快成交？ 把这些问题想明白比听十个专家预测都有用。 尤其是自住家庭更没必要因为一个“供应下降90％”就冲进去抢房。 月供扛不扛得住，工作稳不稳定，这套房能不能住五到十年，家庭发生变化以后能不能顺利卖掉这才是你真正应该算的账。 06 所以高盛这个“90％”，我觉得真正重要的地方不是告诉大家： 房价马上要暴涨了。 而是提醒我们中国房地产最底层的逻辑正在变化。 过去二十年我们经历的是不断增